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Achat en copropriété et pré-état daté

Achat en copropriété et pré-état daté

Publié le : 17/02/2022 17 février févr. 02 2022
Article juridique

Créé par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové, dite loi ALUR, le pré état-daté est requis lors de toute opération de transfert de propriété d'un lot de copropriété, dès qu’une promesse de vente est signée.  
Cette formalité qui a pour but de renforcer l’obligation d’information du promettant envers le futur acquéreur, permet à ce dernier de comprendre et mesurer les charges de copropriété dont il devra s’acquitter, une fois propriétaire du lot. 

Qu’est-ce que le pré-état daté ? 

L’emploi du terme « pré-état daté » est une création des praticiens, par référence à l’état daté, qui est un document remis par le syndic au notaire avant la signature de l’acte authentique devant constater la vente définitive du lot de copropriété, et qui présente l’état notamment financier du bien immobilier en détaillant les charges et travaux dus par le vendeur vis-à-vis de la copropriété.

Le pré-état daté constituera un document contenant les informations visées aux termes de l’article L.721-2, II, 2° du Code de la construction et de l’habitation, qui sera remis au futur acquéreur « d'un lot ou d'une fraction de lot ou à la cession d'un droit réel immobilier relatif à un lot ou à une fraction de lot d'un immeuble bâti à usage total ou partiel d'habitation et soumis au statut de la copropriété », au plus tard à la date de signature de la promesse de vente. 

L’obligation de délivrance de ce pré-état daté ne pèse pas sur le syndic (pourtant en pratique interrogé pour chaque opération) car il peut émaner du vendeur lui-même. 
Le pré-état daté peut être communiqué sur tout support et par tout moyen. Cela permet notamment une communication par un procédé dématérialisé, à condition toutefois que cela soit accepté par l'acquéreur qui attestera alors de sa correcte remise « soit dans l'acte contenant la promesse de vente par sa simple signature lorsqu'il s'agit d'un acte authentique soit, lorsque l'acte est établi sous seing privé, dans un document qu'il signe et qu'il date de sa main ».

Lorsqu’il est établi par le syndic, ce dernier pourra formuler une demande de paiement d'honoraires en raison du travail accompli pour l'établissement du pré-état daté. Si cette proposition d'honoraires n'est pas acceptée par le vendeur, il lui reviendra d'établir lui-même le pré-état daté. Soulignons le fait que certains syndics ne facturent pas cette prestation.

Que contient le pré-état daté ? 

Le pré-état daté remis au potentiel acquéreur comporte les informations financières de la copropriété suivantes : 
  • Le montant des charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors budget prévisionnel payées par le copropriétaire vendeur lors des deux exercices comptables préalables à la vente ;
  • Les sommes susceptibles d'être dues au syndicat des copropriétaires par l'acquéreur ;
  • L'état global des impayés de charges au sein du syndicat et de la dette vis-à-vis des fournisseurs ;
  • Si le syndicat des copropriétaires dispose d'un fonds de travaux, doivent être communiqués le montant de la part du fonds de travaux rattaché au lot principal vendu et le montant de la dernière cotisation au fonds versée par le copropriétaire vendeur au titre de son lot.

Quelles conséquences en cas de non-délivrance de le pré-état daté ?

Le fait de ne pas communiquer le pré-état daté à l’acheteur a pour conséquence de reporter le point de départ de son délai de rétractation, lequel court normalement au lendemain de la première présentation de la lettre recommandée notifiant la promesse de vente, sinon de sa remise en main propre. C'est ainsi que lorsque le pré-état daté n’a pas été communiqué, le délai de rétractation ne court qu'à compter du lendemain de sa communication effective.
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