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Le droit de préférence en matière de bail commercial

Le droit de préférence en matière de bail commercial

Publié le : 10/09/2021 10 septembre sept. 09 2021
Article juridique

Instauré par la loi "Pinel" numéro 2014-626 du 18 juin 2014, le droit de préférence devant être mis en œuvre lors de la vente d'un local à usage commercial ou artisanal faisant l’objet d'un bail commercial, permet au preneur de bénéficier d'un droit de préemption. 
VICTOIRES Notaires Associés revient ce mois-ci sur ce dispositif. 

Comment est notifié le droit de préférence ? 

Depuis le 18 décembre 2014, date d'entrée en vigueur des dispositions de l’article L 145-46-1 du Code de commerce, lorsqu’il entend vendre le local artisanal ou commercial lui appartenant, le bailleur doit informer le locataire de son intention de vendre, en lui indiquant les informations suivantes :
  • Le prix de vente ; 
  • Les conditions de vente ;
  • Et à peine de nullité, la reproduction des quatre premiers alinéas de l’article L 145-46-1 du Code de commerce. 
La notification se fait par courrier recommandé avec accusé de réception ou par lettre remise en mains propres contre récépissé ou émargement. Cela pourra également prendre la forme d'un exploit d’huissier. 

Cette notification par le bailleur vaut offre de vente aux charges et conditions indiquées dans la notification.

Sous quels délais est conclue la vente ? 

A compter de la communication de l’offre, le preneur dispose d’un mois pour faire connaître sa décision, et s’il y a acceptation, les parties doivent conclure la vente cette fois-ci dans un délai de deux mois. 

Toutefois, si dans sa réponse, le locataire exprime son intention de recourir à un prêt, l'acceptation définitive par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt. Le délai de réalisation de la vente est alors porté à quatre mois. L'acceptation de l'offre de vente est sans effet passé ce délai, lorsque la vente n'a pas pu être réalisée faute d’obtention du prêt. 

Toutes modifications relatives aux informations tenant aux conditions et prix de vente, comme la baisse du prix de vente, doivent à nouveau être communiquées au locataire. Chaque modification vaut alors offre de vente, valable à nouveau pendant un mois. 

Lorsque le locataire refuse l’offre ou ne se prononce pas (son refus vaut renonciation), le bailleur peut vendre le local à un autre acquéreur, le droit de préférence est alors reconnu comme ayant été purgé. 

Existe-t-il des exceptions au droit de préférence ? 

L'alinéa 6 de l'article L 145-46-1 du Code de commerce définit les exceptions à l'application à ce droit de préemption. Il ne s'appliquera pas lorsque la vente du local objet du bail commercial est relative à :
  • Une cession unique de plusieurs locaux d'un ensemble commercial ;
  • Une cession unique de locaux commerciaux distincts ;
  • Une cession d'un local commercial au copropriétaire d'un ensemble commercial ; 
  • Une cession globale d'un immeuble comprenant des locaux commerciaux :
  • Une cession d'un local au conjoint du bailleur, ou à un ascendant ou un descendant du bailleur ou de son conjoint.
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