L’offre de prêt inférieure, source de caducité de la promesse de vente
Publié le :
19/01/2023
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2023
La promesse de vente est l’acte par lequel le promettant réserve la vente de son bien à un bénéficiaire déterminé, pour un temps limité. En contrepartie, l’acquéreur doit verser une indemnité d’immobilisation. Si l’acquéreur accepte d’acheter le bien, l’indemnité s’imputera sur le prix d’acquisition, alors que s’il renonce, l’indemnité sera acquise au promettant pour dédommager l’immobilisation du bien. La seule possibilité, pour l’acquéreur, de récupérer cette indemnité, est la non-réalisation d’une condition suspensive, notamment la non-obtention du crédit. Compte tenu des enjeux de la réalisation, ou non, d’une condition suspensive, la précision de sa rédaction est essentielle.
Aussi, un litige portant sur l’interprétation d’une condition suspensive, et de ses conséquences, a conduit, le 14 décembre 2022, la Cour de cassation à estimer que « l’indication, dans la promesse, d’un montant maximal du prêt n’était pas de nature à contraindre les acquéreurs à accepter toute offre d’un montant inférieur ».
En l’espèce, une clause de la promesse de vente conditionnait la réalisation de cette dernière à l’obtention, par les acquéreurs, d’un prêt d’un montant maximum de 414 000 euros. Les acquéreurs ont déposé une demande de prêt conforme aux caractéristiques de la condition suspensive. Cependant, la banque a refusé d’accorder un prêt sous ces conditions, et a proposé, à la place, une offre à hauteur de 407 000 euros. À réception de l’offre, les acquéreurs ont déclaré renoncer à leur acquisition.
L’agence immobilière a assigné les acquéreurs en paiement de sa commission, lesquels ont alors appelé en intervention forcée le vendeur, la société mandatée pour l’obtention d’un prêt, ainsi que le notaire, afin d’obtenir la restitution de l’indemnité d’immobilisation, séquestrée entre les mains du notaire, outre des dommages et intérêts. Le 22 octobre 2021, la Cour d’appel de Paris faisait droit à la demande des acquéreurs concernant la restitution de l’indemnité d’immobilisation, et déclarait la promesse de vente caduque.
Le vendeur débouté a alors décidé de former un pourvoi contre l’arrêt d’appel. Il soutint que l’offre de prêt était conforme aux prescriptions de la condition suspensive, le montant qui y était indiqué étant un maximum. Selon lui, si la vente n’a pas eu lieu c’est non en raison de la défaillance de la condition suspensive mais du refus fautif des acquéreurs d’accepter l’offre de prêt.
A la différence de ce qu’elle avait pu décider dans un précédent arrêt du 14 janvier 2021 (Cass. 3ème civ., 14 janvier 2021, n° 20-11224) la Cour de cassation juge que le bénéficiaire d’une promesse unilatérale de vente n’est pas tenu d’accepter une offre de prêt d’un montant inférieur au montant maximum fixé au titre de la condition suspensive. En conséquence, elle estime qu’en présence d’une telle offre, la condition doit être considérée comme défaillie et la promesse caduque
En pareille hypothèse, la non réalisation de la vente ne procède pas de la non-levée d’option par les bénéficiaires mais de la caducité de la promesse, de sorte que l’indemnité d’immobilisation n’est pas due par ces derniers, pas plus que la commission de l’agent immobilier. En pratique, si tout ou partie de l’indemnité d’immobilisation a déjà été versée, elle doit être restituée aux bénéficiaires.
Référence de l’arrêt : Cass. civ 3ème du 14 décembre 2022, n°21-15.669.
Historique
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