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Covid et loyers commerciaux : clap de fin

Covid et loyers commerciaux : clap de fin

Publié le : 27/09/2022 27 septembre sept. 09 2022
Article juridique

La suspension des loyers commerciaux pendant les périodes de confinement dues à la pandémie de Covid-19, a été un point de discorde entre les bailleurs et les locataires, que la Cour de cassation a fini par trancher le 30 juin dernier au travers de trois arrêts. 

Rappelons à titre liminaire qu’afin de limiter la propagation du virus de la Covid-19, le gouvernement avait pris dès mars 2020 la décision d’interdire à la fois les déplacements en dehors du domicile, sauf pour ceux relatifs aux achats de première nécessité, et avait, parallèlement, proscrit l’accueil du public pour les locaux commerciaux définis comme non essentiels. 

C’est dans ce contexte que plusieurs locataires avaient pris la décision de suspendre le versement de leur loyer commercial, ce qui fut à l’origine de nombreux litiges avec les bailleurs.


La Cour de cassation a tranché le 30 juin dernier la question de savoir si, compte tenu de la situation exceptionnelle entrainée par une pandémie, les preneurs d’un bail commercial étaient fondés à suspendre, de leur propre chef, le versement des loyers. 

Force majeure, exception d’inexécution du contrat et perte de la chose louée, constituent les arguments soulevés par les locataires, lesquels sont balayés par la Haute juridiction. 

D’une part, celle-ci considère que, quoique la pandémie liée à la Covid-19 satisfasse aux conditions posées par la définition de la force majeure (un événement imprévisible, irrésistible et extérieur aux parties), en application de l’article 1218 du Code civil, le fait pour le créancier de ne pas avoir pu profiter de la contrepartie à laquelle il avait droit ne peut pas lui permettre d’obtenir la résolution du contrat ou la suspension de son obligation.

D'autre part, s'agissant de l’inexécution de l’obligation de délivrance, compte tenu de l’impossibilité pour le preneur d’exploiter les lieux conformément à la destination prévue au bail en raison de l’interdiction gouvernementale, la troisième chambre civile retient qu’étant donné que la décision de fermeture relevait du seul fait du législateur, une telle mesure générale de police administrative n’était pas constitutive d’une inexécution de l’obligation de délivrance de la part du bailleur. 

Et concernant la perte de la chose louée, alors que les dispositions de l’article 1722 du Code civil prévoient que : « Si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n'est détruite qu'en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l'un et l'autre cas, il n'y a lieu à aucun dédommagement », la Haute juridiction constate que la mesure d’interdiction de recevoir du public est générale et temporaire, sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué, et ne peut donc être assimilée à la perte de la chose. 

Aucun des arguments développés n'est donc retenu si ce n’est, mais cela sera sans doute à confirmer, l’exigence d’exécution de bonne foi dont la Cour de cassation semble admettre qu’elle pourrait imposer au bailleur de proposer un paiement différé (V. en ce sens le §20 : « Ayant constaté que la bailleresse avait vainement proposé de différer le règlement du loyer d’avril 2020, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de suivre la locataire dans le détail de son argumentation, en a souverainement déduit que la bailleresse avait tenu compte des circonstances exceptionnelles et ainsi manifesté sa bonne foi »). 


Référence des arrêts : Cass. civ 3ème du 30 juin 2022 n° 21-20.190 ; 21-20.127 et 21-19.889

 
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