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VEFA : dernières précisions concernant l’expiration de la garantie financière d’achèvement

VEFA : dernières précisions concernant l’expiration de la garantie financière d’achèvement

Publié le : 12/09/2022 12 septembre sept. 09 2022
Article juridique

La vente en état futur d’achèvement (VEFA) est un contrat qui permet à l’acquéreur de devenir propriétaire d’un bien immobilier neuf, encore inexistant ou en cours de construction au moment de la conclusion du contrat. Comme la plupart des achats immobiliers, cette transaction s’accompagne de certaines garanties spécifiques, à l’instar de la garantie financière d’achèvement, par laquelle le promoteur doit fournir un engagement prenant la forme d'un cautionnement dans la majorité des cas, lequel est délivré par un organisme bancaire ou de crédit, grâce auquel l’acheteur est assuré que l’achèvement de la construction sera pris en charge financièrement, en cas de défaillance financière du promoteur. 

Dans un arrêt du 1er juin 2022, la Cour de cassation se prononce au sujet du point de départ de l’expiration de la garantie financière d’achèvement.


Un promoteur immobilier prend en charge la construction d’un ensemble immobilier à vocation d’hébergement, pour lequel les appartements font l’objet d’une VEFA. Deux ans après la signature des actes authentiques, les acquéreurs réceptionnent, avec réserves, les biens immobiliers. 

Les acquéreurs au bout de trois ans chargent un avocat de poursuivre le promoteur, du fait de la découverte de désordres affectant l’ensemble immobilier.

Les prétentions sont rejetées ou déclarées irrecevables devant les juges du fonds, et certains plaignants décident alors d’assigner les sociétés d’assurances concernées, ainsi que l’avocat en charge de leur défense, afin d’obtenir une indemnisation. Il est reproché à l’avocat un manquement à son obligation de conseil, de diligence et de compétence, notamment pour ne pas avoir envisagé de soulever le moyen relatif à la mise en œuvre de la garantie financière d’achèvement, de sorte que de ce manquement est née la perte de chance d’obtenir une décision plus favorable pour l’indemnisation et la réparation de leurs préjudices. 

Pourtant, leur appel est rejeté par la juridiction de second degré, au simple motif que la mise en œuvre de la garantie extrinsèque d’achèvement ne préjugeait en rien des perspectives de réussite de ce moyen procédural, puisque le délai de mise en œuvre cette garantie avait expiré à la date de saisine. Cette décision est renforcée par le constat que les acquéreurs ont réceptionné le bien, en ont pris possession après complet paiement du prix, et ont mis en location certains des logements. 

Pour se pourvoir en cassation, les acquéreurs fondent leur demande sur les dispositions de l’article R 261-24 du Code de la construction et de l’habitation, et font valoir l’argument selon lequel la garantie financière d’achèvement ne cesse de produire effet qu’après constatation de l’achèvement des travaux, notamment par un organisme de contrôle indépendant ou un homme de l'art, qui à cette occasion remet au vendeur une attestation d'achèvement. 

Mais la Haute juridiction en décide autrement et juge leur argument inopérant. Selon elle, les acquéreurs ont saisi leur avocat après que la réception des appartements et des parties communes ait eu lieu, de sorte que la garantie extrinsèque d’achèvement ne pouvait plus être actionnée, l’immeuble étant achevé au sens de l’article R 261-1 du Code de la construction et de l’habitation. 

En effet, la disposition citée au visa de la solution de la Cour de cassation, rappelle que l’immeuble vendu en VEFA est réputé achevé par référence à l’article 1601-2 du Code civil, puisque : « La vente à terme est le contrat par lequel le vendeur s'engage à livrer l'immeuble à son achèvement, l'acheteur s'engage à en prendre livraison et à en payer le prix à la date de livraison. Le transfert de propriété s'opère de plein droit par la constatation par acte authentique de l'achèvement de l'immeuble ; il produit ses effets rétroactivement au jour de la vente ». 

Référence de l’arrêt : Cass. civ 1 ère 1er juin 2022 n°20-18.958 
 
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