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VEFA : le caractère apparent d’un désordre s’apprécie en la personne du maître de l’ouvrage

VEFA : le caractère apparent d’un désordre s’apprécie en la personne du maître de l’ouvrage

Publié le : 28/04/2021 28 avril avr. 04 2021
Article juridique

En matière de Vente en l’État Futur d’Achèvement (VEFA) le vendeur du bien s’engage à construire également ce dernier et revêt donc en plus de son rôle de vendeur, la qualité de constructeur. De cette situation naissent parfois des difficultés concernant l’application des garanties, comme l’illustre un arrêt du 14 janvier dernier. 

Dans l’affaire en question, une Société Civile Immobilière fait construire une résidence de plusieurs logements, en vue de les revendre dans le cadre de contrats en VEFA. 
L’assemblée générale de ce nouvel immeuble assure la réception des travaux des parties communes et note plusieurs désordres et non-finitions, lesquels ne sont pas rectifiés, par conséquent, le syndicat des copropriétaires assigne le promoteur en réparation, sur le fondement de la garantie décennale. 

La Cour d’appel saisie de la demande rejette l’action du syndicat des copropriétaires au motif que cette dernière est forclose. 

En effet, elle considère que la nature des désordres qui d’autre part n’ont pas fait l’objet de réserves lors de la livraison, ne relèvent pas de ceux entrant dans le champ d’application de la garantie décennale, mais de ceux liés à la garantie des vices apparents, prévue par l’article 1642-1 du Code civil.
En retenant cette solution, le délai pour agir dans le cadre des vices apparents est en effet dépassé puisque l’action aurait dû être intentée au plus tard dans l'année qui suit la date à laquelle le vendeur pouvait être déchargé des vices ou des défauts de conformité apparents, tandis que la garantie décennale court elle, pendant dix ans à compter de la réception du bien. 

Cette décision est sanctionnée par la Cour de cassation laquelle précise que « L’acquéreur d’un immeuble à construire bénéficie du concours de l’action en garantie décennale et de celle en réparation des vices apparents.

Lorsque celui-ci agit en réparation contre le vendeur en l’état futur d’achèvement sur le fondement des articles 1646-1 et 1792 et suivants du code civil, le caractère apparent ou caché du désordre s’appréciant en la personne du maître de l’ouvrage et à la date de la réception, il importe peu que le vice de construction ait été apparent à la date de la prise de possession par l’acquéreur ». 

Quand bien même le vice était apparent lors de la réception du bien, l’acquéreur pouvait agir contre le vendeur dans un délai de dix ans sur le fondement de la garantie décennale. 

Une telle solution s’explique compte tenu de la double casquette du vendeur en VEFA, à la fois réputé constructeur et vendeur. Il est ainsi tenu de la garantie spécifique relative aux vices et défauts de conformité apparents (article 1642-1 du Code civil) dont il est déchargé à l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession si aucun désordre n’a été soulevé, et tout à la fois d’une garantie décennale prévue par l’article 1646-1 du Code civil, calquée sur celle des constructeurs (1792 du Code civil). 

Référence de l’arrêt : Cass. civ 3ème 14 janvier 2021 n°19-21.130
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