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Révision de loyer : le propriétaire est-il libre ?

Révision de loyer : le propriétaire est-il libre ?

Publié le : 16/10/2024 16 octobre oct. 10 2024
Article juridique

La révision de loyer par le bailleur est un sujet récurrent et souvent source de questionnements tant pour les locataires que pour les propriétaires. En France, le cadre juridique qui organise cette révision est strict et doit être scrupuleusement respecté. Si elle intervient majoritairement dans le cadre de la révision annuelle, il existe deux cas exceptionnels.

 

La révision annuelle du loyer

 
  • Quelles sont les conditions ?

En application de l’article 17-1 I de la loi du 6 juillet 1989, la révision de loyer est possible une fois par an, à condition qu’une clause spécifique soit prévue dans le contrat de bail.

La révision se fait à la date indiquée dans le bail, ou, en l'absence de précision, aux termes de chaque année du contrat.

Attention, une telle révision n’est plus possible pour le bail signé, renouvelé ou tacitement reconduit depuis le 24 août 2022 s’agissant d’un logement classé F ou G (passoires thermiques).
 
  • Comment calculer la révision ?

Le calcul de la révision de loyer ne peut se faire qu’au moyen d’un indice de référence qui est l'indice de référence des loyers (IRL). Celui-ci reflète l'évolution des prix à la consommation sur 12 mois, ajustant ainsi le loyer en fonction du pouvoir d'achat des locataires.


Pour effectuer ce calcul, il convient de connaître trois éléments : le montant actuel du loyer, l'IRL du trimestre de référence et l'IRL du même trimestre de l'année précédente.

Le nouveau loyer se calcule en multipliant le loyer actuel par le nouvel IRL, puis en divisant ce résultat par l'IRL de l'an passé, sachant que le résultat est arrondi à la 2e décimale la plus proche. Un simulateur est disponible sur le site de l’ANIL.
 
  • Quand peut-on procéder à cette révision ?

La révision annuelle peut être faite durant l’année qui suit la date de révision du loyer. Attention, elle n’est ni automatique ni rétroactive. En effet, elle s’applique uniquement si le bailleur manifeste sa volonté de l’appliquer et à partir de la date de sa demande. Si le bailleur ne forme pas sa demande d’application de la révision dans le délai d’un an, l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit qu’il est réputé y avoir renoncé pour l’année écoulée. En revanche, la révision du loyer redeviendra possible l’année suivante, mais prendra alors effet à la date à laquelle le bailleur manifeste sa volonté de l’appliquer.
 
  • Le locataire peut-il contester cette révision ?

En cas d’erreur de calcul, le locataire peut contester la révision. Il devra alors procéder par une mise en demeure adressée au propriétaire. En cas de refus ou d’absence de réponse, il devra engager une conciliation, avant de pouvoir saisir le juge des contentieux de la protection dans un délai d’un an à compter de la date de révision du loyer.

 

Les autres cas possibles de révision du loyer

 
  • La majoration exceptionnelle

Selon l’article 17-1 II de la loi du 6 juillet 1989, si des travaux d'amélioration sont réalisés par le propriétaire (hors travaux de mise aux normes), celui-ci peut augmenter le loyer. Cette majoration doit être prévue par une clause du bail décrivant la nature des travaux ou par un avenant au contrat.

Cependant, cette majoration n'est pas possible pour les logements classés F ou G (passoires thermiques) dont les baux ont été conclus, renouvelés ou reconduits tacitement après le 24 août 2022.
 
  • Le cas du loyer sous-évalué

Si le propriétaire estime que le loyer est inférieur à la valeur locative du marché, il peut demander une augmentation lors du renouvellement du bail. Il doit notifier cette demande au locataire au moins 6 mois avant la fin du bail. Les conditions de cette révision diffèrent selon que le logement est situé ou non dans une zone d’encadrement des loyers.
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