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Achat immobilier en Société Civile Immobilière (SCI)

Achat immobilier en Société Civile Immobilière (SCI)

Publié le : 18/12/2020 18 décembre déc. 12 2020
Article juridique

La Société Civile Immobilière (SCI) est une forme de société qui, en réunissant a minima deux associés, permet d’acheter des biens immobiliers et de les gérer de manière collective. 
L’office notariale VICTOIRES Notaires et associés revient sur le fonctionnement d’une SCI et ses avantages.  

Comme évoquée en introduction, la formation d’une SCI suppose de réunir au minimum deux associés, lesquels vont chacun posséder des parts, déterminées en fonction de leurs apports (en numéraire ou en nature), constituant ainsi un capital social. 
Les statuts, rédigés par votre notaire ou un autre professionnel du droit, définissent ensuite le fonctionnement de la SCI ainsi que les modalités relatives aux assemblées générales et à la prise de décision, avec notamment la désignation du gérant de la SCI. 
Ces statuts sont publiés dans un journal d’annonces légales puis déposés auprès du Registre du Commerce et des sociétés. 

L’avantage principal de la SCI consiste à constituer un patrimoine immobilier « à plusieurs », sans passer par le régime de l’indivision, plus contraignant, voire source de conflit. 
Du fait de la forme sociétale, l’ensemble du fonctionnement est régi par les statuts, y compris la répartition des dépenses d’entretien, de travaux ou des charges.
Les associés perçoivent une part des bénéfices proportionnelle au montant de leurs apports, sauf dispositions statutaires contraires. 

Outre une gestion collective facilitée, la création d’une SCI pour un achat immobilier peut présenter un avantage en termes de protection. 
En effet, elle facilite l’acquisition pour les couples non mariés qui se retrouvent alors copropriétaires du bien, ou permet de faire échec à certaines règles relatives au régime matrimonial des acheteurs, en leur permettant par exemple de tenir compte d’apports différents, et donc de parts différentes sur la propriété. 

L’aspect fiscal de la gestion en SCI peut être non négligeable. 
Les revenus issus des bénéfices dégagés par la SCI sont imposés de manière individuelle par chaque associé au titre des revenus fonciers, lors de la déclaration d’impôts sur le revenu. 
Il existe une possibilité d’opter pour le régime de l’impôt sur les sociétés, toutes les charges réelles sont alors déduites de l’assiette d’imposition notamment les amortissements, mais ce choix est définitif. 
En matière de cession, alors que classiquement la cession d’un bien immobilier entraine une imposition au titre de la plus-value, les parts de SCI cédées bénéficient d’un abattement fiscal en fonction de la durée de détention, dont le calcul se fait à compter de la date de souscription des parts, et non celle relative à l’entrée du bien immobilier dans le patrimoine de la SCI. 

Enfin, bien qu’il existe des sociétés civiles  de toute nature (de location, d’attribution, de construction vente, etc.), la SCI de famille est massivement répandue. 
Ce statut permet, en plus d’éviter la situation d’indivision consécutive à l’ouverture d’une succession, d’anticiper cette dernière notamment par la réalisation de donations accompagnées de certains avantages fiscaux tirés d’une assiette fiscale pouvant être réduite en raison des dettes de ladite SCI
 
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