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Le maître d'œuvre doit rembourser les avances au maître de l'ouvrage qui n'a pas obtenu son prêt

Le maître d'œuvre doit rembourser les avances au maître de l'ouvrage qui n'a pas obtenu son prêt

Publié le : 22/12/2023 22 décembre déc. 12 2023
Article juridique

Afin de protéger les consommateurs, les contrats qu’ils souscrivent sont obligatoirement affectés d’une condition suspensive d’obtention de prêt, dès lors qu’un tel emprunt est indispensable pour financer une opération immobilière.

En pratique, cela signifie que le contrat n’est effectivement réalisé que lorsque le prêt, permettant le financement du bien immobilier ou de ses travaux, est obtenu par le consommateur. À défaut d’obtention du prêt, et donc de réalisation de la condition suspensive, le contrat est frappé de caducité et les parties sont en droit de demander le remboursement des sommes versées en exécution du contrat.


En l’espèce, une propriétaire avait confié à une société d’architecture une mission de maîtrise d’œuvre portant sur l’aménagement de son domicile personnel ainsi que la mise en conformité d’un cabinet médical aux normes d’accessibilité à des personnes à mobilité réduite.

La société a, après avoir informé la propriétaire de sa volonté de mettre fin au contrat, effectué une demande en paiement du solde de ses honoraires.

Or, la cliente s’est opposée à ces demandes et a sollicité le remboursement des sommes versées à titre d’honoraires. Elle se fondait sur les articles L. 313-1 et suivants du Code de la consommation pour soutenir que le contrat d’architecte devait être considéré comme conclu sous la condition suspensive d’obtention d’un prêt destiné à financer les travaux, laquelle ne s’était pas encore réalisée à la date de la résiliation.

L’arrêt d’appel ayant fait droit aux demandes de la propriétaire, la société d’architecture a formé un pourvoi en cassation, reprochant aux juges d’avoir considéré la condition suspensive d’obtention de prêt défaillie parce qu’il n’avait été obtenu qu’après la résiliation du contrat d’architecte, sans constater que la demande de prêt s’était heurtée à un refus avant la résiliation.

Ces arguments n’ont pas convaincu la Cour de cassation qui confirme l’arrêt d’appel selon lequel, aux termes de l’article L. 313-42 du Code de la consommation, le contrat d’architecte devait être considéré comme conclu, sous la condition suspensive d’obtention du prêt destiné au financement de l’opération.

En principe, l’engagement affecté d’une condition suspensive sans terme subsiste aussi longtemps que la condition n’est pas défaillie et ne peut prendre fin par la volonté unilatérale de l’une des parties.

Il est fait exception à ce principe en cas de stipulation contractuelle contraire, permettant aux parties de recourir à une résiliation unilatérale. Dans ce cas, le sort de la condition suspensive doit s’apprécier à la date de la résiliation.

Par conséquent, lorsqu’un contrat d’architecte est résilié de manière unilatérale, avant que la condition suspensive d’obtention d’un prêt pour le financement des travaux soit réalisée, le maître d’œuvre doit rembourser les honoraires versés par le maître de l’ouvrage.


Référence de l’arrêt : Cass. 3ème civ. du 14 septembre 2023, n° 22-18.642.
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