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Cession d'entreprise : isoler l'actif immobilier

Cession d'entreprise : isoler l'actif immobilier

Publié le : 29/11/2023 29 novembre nov. 11 2023
Article juridique

Le chef d’entreprise désireux d’acquérir les murs dans lesquels son activité est exploitée a le choix entre faire cette acquisition via sa structure d’exploitation et inscrire son bien immobilier à l’actif de son entreprise, ou dissocier ce bien immobilier de l'exploitation de l'entreprise.

Ce choix peut avoir des conséquences ultérieurement au moment de la cession de l’entreprise.

Lors de la cession de l'entreprise la valeur du bien immobilier qui serait inscrit au bilan de la société d’exploitation vient considérablement augmenter la valeur du patrimoine professionnel. Ce peut être un frein pour un potentiel acquéreur qui devra financer, outre la valeur de l’outil de travail, l’immobilier servant à son exploitation.

Dès lors, la séparation ou plus exactement la non-inclusion de l’actif immobilier dans la structure d’exploitation permet de réduire le coût d’acquisition de l’entreprise pour un repreneur, d’augmenter ponctuellement sa trésorerie et de faciliter sa cession en la rendant plus attractive. Pour ce faire, plusieurs mécanismes permettent d’isoler l’actif immobilier.
 

L’acquisition par le chef d’entreprise

Le dirigeant peut acquérir directement le bien immobilier dans son patrimoine privé pour le donner en location à la société d’exploitation. Il s’assure des revenus, la société cédée lui versant alors des loyers en contrepartie de la jouissance des murs.

L’acquisition peut être réalisée au moyen d’un emprunt, dont les mensualités peuvent être remboursées en grande partie par les loyers perçus et dont les intérêts sont déductibles des revenus fonciers.

 

La création d’une société civile immobilière

Le chef d’entreprise peut également créer une société civile immobilière (SCI) pour acquérir l’actif immobilier. La détention d’un immeuble par une SCI permet de mettre en commun les moyens financiers des associés tout en évitant l’indivision.

En outre, ce dispositif permet d’optimiser la transmission du bien immobilier en cas d’acquisition via un emprunt bancaire. La transmission porte alors sur des parts sociales évaluées en tenant compte du passif restant dû, permettant ainsi de diminuer l’assiette des droits de mutation à titre gratuit.

 

Le recours au lease-back


L’entreprise, qui serait d’ores et déjà propriétaire de ses locaux professionnels et à qui l’on viendrait objecter la difficulté énoncée d’un financement trop important à réaliser, peut également céder son actif immobilier à une société de crédit-bail en poursuivant l’exploitation du bien en tant que locataire. Dans ce cas, l’entreprise peut jouir de l’immeuble en échange d’un loyer, pendant une durée déterminée dans le contrat de crédit-bail.

À l’issue de cette durée, le bien est à nouveau transféré à l’entreprise initiale. Avant l’échéance du terme, l’entreprise dispose de la possibilité de récupérer l’actif immobilier par le biais d’une option d’achat.

Ce dispositif a l’avantage de ne pas opérer une cession définitive, permettant au repreneur de ne se porter acquéreur que de l’actif professionnel de la société d’exploitation tout en étant assuré de récupérer l’actif immobilier à une date ultérieure, à laquelle il aura pu constituer suffisamment de trésorerie et pourra maîtriser tant l’exploitation de l’entreprise que la gestion des murs au sein de desquels l’activité est exercée.
 
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