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Quand faut-il réaliser une étude géotechnique ?

Quand faut-il réaliser une étude géotechnique ?

Publié le : 07/11/2022 07 novembre nov. 11 2022
Article juridique

En droit de la construction, l’étude géotechnique intervient lors de la réalisation du projet, afin d’adapter les techniques et les choix de construction aux risques éventuels du terrain.
La loi du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, dite loi Elan, a rendue obligatoire, depuis le 1er janvier 2020, la réalisation d’une étude géotechnique préalablement à toute vente de terrain non bâtis et constructible. 

Dans les cas où elle n’est pas obligatoire, l’étude géotechnique restera fortement recommandée notamment lorsque le projet de l'acquéreur s'accompagne de travaux d'édification. 

L’intérêt de l’étude géotechnique

Il existe en pratique trois catégories d’études géotechniques. De l’étude géotechnique préalable qui permet d’étudier la nature du sol avant réalisation du projet pour adapter les moyens de construction, à l’étude géotechnique de conception mise en place préalablement à des travaux d’aménagement, jusqu’à l’étude géotechnique d’exécution qui permet en cours de projet, de suivre la bonne exécution des préconisations. 

Quelle que soit la nature de l’étude, son intérêt consiste à identifier les risques du terrain, et d’adapter les techniques des professionnels à la nature du sol, en anticipant et en sécurisant les constructions par une identification des principes de construction adéquats.

Par exemple, l’étude géotechnique préalable porte essentiellement sur le risque retrait-gonflement des sols argileux, lesquels sont exposés à des événements climatiques successifs de pluies et de sécheresses, susceptibles d’entraîner des mouvements de terrain, de nature à créer des dégâts sur les constructions (fissures, affaissements, etc.).

Les biens et personnes tenus de réaliser une étude géotechnique

Seule l’étude géotechnique préalable est obligatoire, concernant la vente de terrains non bâtis constructibles, dès lors que les constructions  sont concernées par un Plan de Prévention des Risques « gonflement et retrait des argiles » classées en zone d’intensité moyenne et forte. Il est à noter que les ventes de terrains non bâtis destinés à la construction dans des secteurs où les dispositions d’urbanisme applicables ne permettent pas la réalisation de maisons individuelles n’entrent pas dans le champ d’application de cette réglementation.

Au surplus, lors de la vente d'un immeuble ne comportant pas plus de deux logements, le vendeur devra fournir les études géotechniques qui ont été réalisées sur le terrain d'assiette. Ces études peuvent correspondre à (i) une étude géotechnique préalable et à (ii) une ou plusieurs études géotechniques de conception.

Les contrats qui font l’objet d’une maîtrise d’œuvre ou d’une construction de maison individuelle, sinon d’une vente en l’état futur d’achèvement (VEFA), sont également concernés par l’obligation de réaliser une étude géotechnique préalable. 

Le site Géorisques.gouv répertorie à ce titre les zones exposées à ce risque, et les vendeurs ont alors l’obligation d’annexer l’étude préalable à la promesse de vente, à l’acte définitif et aux contrats de construction. À défaut de respecter cette obligation, la responsabilité du vendeur pourra être recherchée en cas de dommages intervenus sur l’ouvrage. La responsabilité du professionnel de la construction pourra être engagée si celui-ci n’a pas respecté les préconisations de l’étude, ou encore celle du bureau d’étude lui-même si le contenu de l’étude s’avère insuffisant.


L’avantage de cette étude est qu’elle présente une durée de validité de 30 ans, si aucun remaniement du sol n'a été effectué. 

Le contenu de l’étude géotechnique

L’étude géotechnique prend la forme d’un rapport élaboré par un géotechnicien, réalisé par le biais d’une enquête documentaire et sur terrain, avec notamment prélèvement d’échantillons. 

Sur la base de ces relevés, le géotechnicien dresse en détail les préconisations adaptées à la nature du sol et du projet de construction. Son étude tient également compte des incidences des techniques de construction envisagées sur l’environnement.  

Il sera utile de vérifier toutefois que le géotechnicien :
  • a souscrit une assurance permettant de couvrir les conséquences d'un engagement de sa responsabilité en raison de ses interventions ;
  • qu'il n'a aucun lien de nature à porter atteinte à son impartialité et à son indépendance ni avec le propriétaire ou son mandataire qui fait appel à lui, ni avec une entreprise pouvant réaliser des travaux sur le terrain pour lequel il lui est demandé d'établir une étude géotechnique.

 
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